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城市更新风口已至,先行者佳兆业加速收获

2021-08-30 18:57:14 来源:中原金融

  八月走到尾声,房企们的中报成绩单陆续出炉。

  毫无意外,维稳成了主流态度。虽然嘴上说着稳当,但多数房企内心还是慌的。

  不慌的只有两类:要么有钱,要么有地。

  都知道在这一年多来密集的调控持续轰炸下,规模不再万能,楼市融资难了,拿地也难了。房企接受的考验不止有当下的应对方案,还有后方基地是否有足够多的存货。

  重重考验之下还能稳住的,佳兆业算一个,今年上半年不仅实现三道红线全转“绿”,深耕的城市更新领域也迎来收获期。

  “三道红线”提前达标

  先来看看佳兆业交出的中期成绩单。

  2021上半年,佳兆业实现合约销售额638.5亿元,同比增长77.2%;销售面积380.6万㎡,同比增长79.6%。

  其中,粤港澳大湾区贡献了超五成的销售金额和超六成的结转收入,仍是集团核心战略要地。

  报告期内,佳兆业继续坚持以利润为导向,完善成本管控及加速回款,核心净利润同比增加28.9%至39.3亿元,在房地产行业整体毛利率下行的大背景下,仍继续保持30.9%的高毛利率。

  在调控持续落地的情况下,放眼整个行业,这也是一份不错的成绩单。对此集团管理层也表示,有充足的信心和实力完成全年1300亿元销售目标。

  佳兆业的自信一定程度上来源于三道红线下的财务状况。

  财报显示,截至2021年6月30日,佳兆业净资产负债比率93.7%,较2020年末减少2.4%;现金短债比1.53;剔除预收账款的资产负债率69.9%,较2020年末减少0.2%。至此三道红线实现提前转“绿”。

  能够提前完成转“绿”目标,与佳兆业一直以来的稳健经营策略有关。从2017年开始,佳兆业就主动进行债务管理,至今净负债率指标已实现8连降。

  在业绩会上管理层表示,集团成立至今几乎不使用商票融资。在近期房企的商票逾期潮下,这也体现了佳兆业在财务上的谨慎。

  在“有利润的增长”的导向下,2021年上半年,佳兆业拥有在手现金487.4亿元,同比增长20.4%,集团现金流安全得到充分保障。

  重新认识佳兆业

  佳兆业在楼市底层逻辑不断被颠覆的环境下,还能稳健前进,源自手中的王牌——城市更新,正在源源不断提供动力支撑。

  1999年的深圳,房地产改革推动房地产进入爆发期,佳兆业破土而出。当时的佳兆业,拿到的第一个项目是盘活烂尾楼,第二个项目还是盘活烂尾楼。

  6年后来到广州,拿下的第一个项目仍旧是盘活烂尾楼。可以说,成立20多年,从烂尾楼到旧村、旧城、旧工业区,别人不想接的苦活累活,佳兆业来者不拒,而且还都做得很成功。

  如今浮华散去,随着房地产进入最严最长的调控周期,新房市场难以打下,风口调转来到了城市更新面前。别人抢着拿票入场,先行者佳兆业却已经迎来收获。

  仅上半年,佳兆业成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目,转化可售面积112.5万㎡,转化可售货值达到727亿元。

  下半年,佳兆业预计还将转化155.2万㎡,对应货值超742.1亿元,预计全年转化货值较2020年将实现翻倍增长。

  截至2021年6月30日,佳兆业总共拥有213个城市更新项目,占地面积超5370万㎡,按货值计算,广深两地占比73%。未来佳兆业将继续保持大湾区领先地位,加速城市更新模式的全国复制。

  回看佳兆业的发展路径,一心一意耕耘一个领域,并且持续创造价值获得回报,或许这就是商业的迷人之处。

  集中供地下优势凸显

  回报还在源源不断地涌来,特别是在今年推出的集中供地之下。

  今年,22个城市开始实施集中供地政策,重点房企甚至被监管下达新要求:买地金额不得超过年度销售额的40%。

  精密的土拍规则下,招拍挂市场拿地的利润空间不断收窄,城市更新成为越来越多房企青睐的拿地方式。在“稳地价、稳房价、稳预期”“房住不炒”的基调下,这也是监管层乐于见到的。

  监管层有多重视城市更新?2021年“城市更新”首次被写入政府工作报告,国家“十四五”规划纲要明确提出,要加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。

  而佳兆业所在的根据地深圳也在积极响应:深圳城市更新项目搬迁安置协议签约率达95%以上,可依法对未签约的房屋实施调解及征收。这将极大地加快城市更新的推进效率和项目转化。

  毋庸置疑,政策端的权威定调,已经将城市更新推到地产行业的风口位置,深耕城市更新的佳兆业优势尽显。

  2021上半年,佳兆业通过城市更新、招拍挂、收并购等多种拿地方式新拓了15个项目,新增土储权益面积246万㎡,新增项目对应货值1031亿元。其中,通过城市更新供应的土地已占整体的土地供应的41.3%。

  纵览全局,截至2021年6月30日,佳兆业总土地储备约3114万㎡,总货值约7347亿元,其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。

  在粤港澳大湾区,佳兆业的土储货值约5580亿元,占比76%;广深可售货值约3455亿元,香港可售货值约301亿元。

  佳兆业所坐拥的土储在规模及质量上,优势显而易见:站在城市更新政策的风口,还精准布局在中国最具潜力的大湾区。

  结语

  从土地红利、金融红利递进至管理红利,地产这盘生意,越来越回归于本质,高杠杆高周转已经失灵了。

  未来考验房企的,更多的是你有没有初心和战略定力,而这恰恰是深耕城市更新的佳兆业所擅长的。

本文来源:中原金融责任编辑:佚名

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